전세 계약서 작성 5가지 주의 사항 주택 소유자 대리인 공인중개사 특약

 

목차

 

 

전세계약을 체결할 때는 5가지 주의해야 할 필수내용이 있습니다. 등기부등본을 잘 살펴보았다면 이제 계약 시에 주택 소유자, 대리인, 공인 중개사, 특약사항의 올바른 계약을 위해서는 중요한  요소들을 확인해야 합니다. 먼저, 계약을 할 때는 계약 내용을 녹음하고, 해당 내용을 계약서에 세심하게 기록하는 것을 잊어선 안됩니다. 계약 내용과 특약 사항을 포함하여 주의 깊게 검토해야 중요한 필수 내용을 살펴보겠습니다.

 

전세계약서 작성 5가지 주의사항 주택소유자 대리인 공인중개사 특약

전세계약 체결 시 주택 소유자 확인방법

개인 임대인 확인

주택 소유자는 등기부등본, 등기필증, 신분증 등의 서류를 통해 확인할 수 있습니다. 등기부등본에 기재된 소유자와 계약서에 서명한 임대인, 그리고 직접 대면한 사람이 일치하는지 확인해야 합니다.

소유자가 여러 명인 경우 모든 소유자와 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 주택 지분의 과반을 소유한 사람과 계약을 맺을 수 있지만, 우선변제권 등의 이슈가 발생할 수 있으므로 가능하면 모든 소유자와 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 또한, 전세보증금 반환보증에 가입하기 위해서도 모든 소유자와 전세계약을 체결해야 합니다.

 

 

 

 

법인 임대인

법인 확인: 법인 임대인을 확인할 때는 등기부등본을 통해 확인합니다. 또한, 법인 대표자의 신분증과 법인 인감증명서가 필요합니다. 법인 대표자가 아닌 사람과 계약할 경우에는 위임장 서류를 받아야 합니다.

임대인의 행위능력 체크

임대인의 행위능력을 확인해야 합니다. 예를 들어, 미성년자인 경우에는 법정대리인인 친권자의 동의가 필요합니다. 또한, 피성년후견인이나 피한정후견인의 경우에는 후견 감독인의 동의나 가정법원의 허가가 필요할 수 있습니다. 법률적인 자문을 받는 것이 좋습니다. 위의 내용을 참고하여 주택 소유자를 확인해야 합니다.

전세계약서 작성 시 대리인 확인

대리인과의 계약을 체결할 때, 대리인이 주택의 임대차 계약을 체결할 권한을 정확히 위임받았는지 확인해야 합니다. 대리인의 위임 여부는 일반적으로 위임장을 통해 확인할 수 있습니다.

위임장

- 위임장에는 위임인과 수임인의 인적사항, 대상 주택, 위임 범위 등이 명시되어야 합니다.

- 임대인의 인적사항, 대리인의 인적사항, 주택 정보, 계약 조건(월세, 보증금 등), 계약 범위, 보증금 수령인 등이 기재되어야 합니다.

- 대리인이 위임장에 명시된 범위를 벗어나 계약을 체결하는 경우, 계약은 무효가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

인감 대조

- 위임장에 찍힌 인감과 인감증명서의 인감이 동일한지 확인해야 합니다.

- 만약 인감이 아닌 서명이 적힌 위임장인 경우, 본인 서명 사실 확인서가 필요할 수 있습니다.

- 또는 공증된 위임장을 통해 위임 사실을 확인할 수도 있습니다.

임대인과 유선 통화 

- 임대인과의 통화를 통해 계약 내용을 확인해야 합니다.

- 이러한 내용은 녹음하여 추후 분쟁 발생 시 사용할 수 있습니다. 위의 내용을 참고하여 대리인과의 계약 체결 시 확인 사항을 신중히 고려해야 합니다.

전세계약서 작성 시 공인중개사 확인 방법

임대차 계약을 체결할 때는 안전한 임대인을 만나는 것뿐만 아니라, 적법하고 정직한 공인중개사를 만나는 것도 중요합니다. 이를 위해 몇 가지 확인 사항이 있습니다.

한국공인중개사협회 검색

- 계약을 체결하려는 공인중개사 사무소가 정상적으로 영업 중인지 확인해야 합니다. 공인중개사 사무소 확인하는 방법은 한국공인중개사협회 홈페이지 한국공인중개사협회 홈페이지(kar.or.kr) 정보마당 > 개업 중개사무소 검색 가능합니다. 

씨리얼 홈페이지 씨리얼 홈페이지 (seereal.lh.or.kr) 찾기 서비스 > 부동산중개업 조회 할 수 있습니다.

또한, 국세청 홈페이지 공인중개사 사무소 사업자등록증 사본을 받아 국세청 홈페이지(nts.go.kr)에서 휴/폐업 내용을

조회할 수 있습니다.

공인중개사 또는 중개보조원 여부 

상대방이 해당 사무소의 공인중개사 또는 등록된 중개보조원인지 확인해야 합니다.

공인중개사 자격증과 신분증

상대방의 공인중개사 자격증과 신분증을 확인하여 상대방이 공인중개사 본인인지 확인해야 합니다. 또한, 공인중개사의 역할에 대해서도 알아야 합니다. 공인중개사는 '공인중개사법'에 따라 중개 물건의 기본 정보를 제공하는 의무를 지니고 있습니다. 이는 중개물건의 위치, 주변 환경, 종류 등을 알려주는 것을 의미합니다. 또한, 해당 주택의 권리관계를 설명하고 '중개대상물 확인 설명서'를 제공하는 의무도 있습니다. 따라서, 공인중개사가 명확하게 설명하지 않는 부분이 있다면 정확한 설명과 확인을 요청할 수 있습니다. 위의 내용을 참고하여 공인중개사를 확인하고 계약 체결 시 안전하게 진행할 수 있도록 주의해야 합니다.

전세계약 임대차 계약서 작성 시 필수 체크 

임대인과 대리인, 공인중개사까지 확인을 마쳤다면 이제 계약의 내용을 확인해야 할 차례입니다.. 모든 계약서는 계약의 내용을 꼼꼼히 확인해야 하는 게 맞지만 임대차계약은 특히나 큰돈과 당장의 생존이 걸려있는 만큼 아래 5가지 필수 체크사항이 적힌 표를 대조하여 더욱더 꼼꼼하게 살펴야 합니다.

 

전세계약 임대차 계약서 작성시 필수 체크사항

 

 

 

 

 

 

전세계약서 작성 시 특약사항 포함

특약사항은 계약의 내용과 마찬가지로 매우 중요합니다. 특히 금전적인 내용이 포함되어 있다면 더욱 신중하게 다뤄져야 합니다. 계약서에는 기재되어 있지 않지만, 집을 볼 때 구두로 약속한 내용이 있다면 반드시 특약으로 작성해야 합니다. 특약사항은 계약서의 부록으로 추가되며, 양측이 합의한 내용을 구체적으로 기재합니다.

예를 들어, 보증금의 반환 조건, 임대료의 조정, 유지보수 책임 등을 명시할 수 있습니다. 이렇게 특약사항을 작성함으로써 구두로 약속한 내용을 명확하게 기록하여 나중에 분쟁이 발생할 경우에도 이를 근거로 대응할 수 있습니다. 예를 들면 새로 도배를 해주겠다. 이미 빚이 많은 집인데 계약하고 나면 임차인보다 우선하던 빚을 없애주겠다. 전세보증금반환보증 가입가능한 집이다.라는 내용이 특약사항을 작성할 때 포함해야 합니다. 따라서, 계약서 작성 시 특약사항을 빠뜨리지 않고 중요한 내용을 추가하도록 합니다. 특약사항은 계약의 완전성과 신뢰성을 높여주는 중요한 내용입니다.

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